L’opzione I.V.A. per le locazioni

In questo particolare momento di mercato la locazione è una delle possibili vie d’uscita per le imprese per mettere a reddito (o per meglio dire, per far fronte ai costi sostenuti per la costruzione) i propri immobili. Poiché un canone soggetto ad I.V.A. diventerebbe un costo eccessivo per il privato cittadino che, non potendo detrarre la maggiorazione sostenuta, si ritroverebbe ad avere un canone decisamente fuori portata. Di conseguenza anche l’impresa si troverebbe a non poter sfruttare l’attuale richiesta di locazione (vista la difficile, per usare un eufemismo, possibilità di accedere ai mutui).

Pertanto, il fatto che al canone di locazione non venga applicata l’aliquota I.V.A. renderà i canoni più “leggeri” ed abbordabili anche per le  famiglie ed i privati cittadini. Inoltre, visto che in questo momento sta prendendo piede anche la formula dell’affitto con il diritto di riscatto , sarà più semplice fare il calcolo finale del prezzo concordato e della relativa imposta sia essa con le agevolazioni prima casa o seconda casa.

La circolare 22/E del 28.06.2013 ha riassunto la disciplina fiscale delle locazioni di immobili abitativi e strumentali e chiarito le modalità di esercizio dell’opzione di assoggettamento del contratto all’Iva.

L’art. 10 DPR 633/72 elenca le operazioni esenti dall’Iva, tra cui al c. 1, num.8) emergono le locazioni di immobili abitativi, ove per abitativi si intendono fabbricati, pertinenze, terreni, in generale immobili catastalmente catalogati nella categoria “A” (eccetto A/10) e le locazioni di immobili strumentali per natura, ossia fabbricati che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, pertanto trattasi delle categorie: “B”, “C”, “D”, “E”, “A/10”.
Andando ad analizzare il trattamento dei fabbricati abitativi prima dell’emanazione del D.L. 83/2012 le locazioni di tali immobili erano sempre operazioni esenti, assoggettate quindi ad imposta di registro proporzionale del 2%, eccezion fatta per l’edilizia abitativa convenzionata locata dall’impresa costruttrice entro 4 anni. In tal caso, infatti, l’operazione era assoggettata all’aliquota Iva del 10% e imposta di registro fissa di 67 euro.

Con l’entrata in vigore del D.L. 83/2012 la regola è rimasta l’esenzione di tali operazioni, tuttavia con la possibilità per il costruttore o ristrutturatore di optare per l’assoggettamento all’Iva (al 10% ai sensi dell’art. 9, c. 1, lett. c) del decreto in questione e imposta di registro fissa di 67 euro) per le locazioni di immobili abitativi e la possibilità per il locatore (qualunque soggetto passivo sia costruttore che non) di applicare l’Iva sulle operazioni di housing sociale, in entrambi i casi in qualsiasi momento, senza vincolo di anni, in modo da potersi detrarre l’Iva sugli acquisti, principale problema del regime passato di esenzione.

Per quanto riguarda, invece, gli immobili strumentali occorre sempre distinguere i due periodi temporali: pre e post D.L. 83/2012. Prima del decreto i locatori (costruttori o altri soggetti con partita Iva) avevano l’obbligo di applicare l’Iva al 21% e l’imposta di registro nella misura dell’ 1%, ma solo in presenza di particolari caratteristiche del locatario:

• soggetto con detraibilità inferiore o uguale al 25% (es. banche, scuole, ospedali..);

• privato o soggetto non passivo Iva.

 Se i locatari erano soggetti diversi da quelli sopra indicati la locazione era esente da Iva, a meno che il locatore non ne avesse fatto opzione (ferma restando l’imposta di registro dell’1%). Post D.L. 83/2012 la regola è sempre l’ esenzione, tuttavia può optare per l’Iva al 21% (imposta di registro 1%) il locatore, anche soggetto diverso dal costruttore o restauratore. È stato quindi eliminato ogni riferimento ai soggetti locatari. In entrambi i casi, ossia sia locazioni di immobili strumentali che abitativi, l’esercizio dell’opzione riguarda i canoni relativi a contratti stipulati dal 26.06.2012 data di entrata in vigore del D.L.83/2012 e ha effetto vincolante per tutta la durata del contratto. Per quanto riguarda i contratti in corso, l’opzione interessa i canoni non ancora pagati o fatturati.

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