Il preliminare trascritto e il pagamento differito

In questo momento di mercato oltre alle difficoltà intrinseche vi sono anche alcune importanti opportunità. Sono cambiate le esigenze, gli stimoli, le possibilità dei soggetti coinvolti. Sta a noi operatori coglierne tutte le sfumature per poter avere ed offrire vantaggi che ci possano aiutare la clientela a soddisfare l’esigenza sia di vendere si di acquistare. Sta a noi trovare il giusto compromesso per facilitarne il pagamento del bene diluito nel tempo garantendo, allo stesso tempo, sia al venditore sia all’acquirente garanzie serie e reali perché l’accordo possa andare a buon fine.

La locazione con opzione di acquisto, ovvero l’affitto con diritto di riscatto, è un fenomeno ormai in uso da qualche tempo e tutto sommato un meccanismo abbastanza rodato, nonostante alcuni aspetti delicati relativi alla tassazione. Vi è a ancora qualche lacuna in merito al successivo acquisto ma garantisce la possibilità di poter posticipare nel tempo l’acquisto senza comunque essere troppo vincolati. Il contratto, infatti ha alcuni limiti poiché non vincola le parti alla conclusione dell’affare entro un detto termine, bensì genera un accordo tra le parti a definire una eventuale compravendita al termine della locazione (generalmente al termine del primo quadriennio) decurtando in parte o in toto il canone versato.

La formula che invece, pur concedendo la possibilità di pagare parte del prezzo in tre anni, vincola le parti in maniera più concreta alla sottoscrizione di una futura vendita, è il preliminare trascritto. Attenzione, trascritto e non solamente registrato. In questo caso le parti stabiliscono da subito un prezzo, un eventuale acconto ed un pagamento mensile/trimestrale ecc., con relativo saldo entro il terzo anno.

L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare solamente registrato ha effetto solo tra le parti. Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:

  • potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
  • potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.

Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni. Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attività negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione). C’è comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare per la quale è necessario l’intervento del notaio.

Perché trascrivere il preliminare.

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare. La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un’ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare. Infatti la norma riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori. Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

Insomma, si può comprare tranquillamente senza timori visto il delicato momento e potendo soddisfare l’esigenza di posticipare parte dei costi in tre anni.

Anche il venditore ne avrebbe beneficio per il fatto di avere compratore decisamente interessato che non butterà certo alle ortiche l’acconto iniziale e tutte le rate pagate, fermo restando il fatto che, trattandosi di preliminare nessuno vieta che a scadenza le parti possano, di comune accordo, decidere di prolungare la scadenza del contratto in essere.

Scarica qui la dispensa sul preliminare dal sito del Notariato: SCARICA

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