La valutazione commerciale di un capannone industriale


Innanzitutto cominciamo a stabilire che un conto è una stima analitica che tende a dare un volere oggettivo ad un bene, altra cosa una valutazione commerciale. Mentre la prima analizza lo stato di fatto del fabbricato analizzando ogni sua parte: dal tipo di costruzione, all’impiantistica, dalla regolarità urbanistica fino ad eventuali interventi per la messa a norma con gli adempimenti normativi vigenti… l’altro invece oltre all’analisi dello stato di fatto deve calibrare il più corretto valore reale che deriva dalla comparazione con il mercato di riferimento generale, il mercato locale in cui è ubicato l’immobile e la tipologia merceologica di rifermento per cui il fabbricato è stato costruito/progettato. Insomma il giusto valore non si determina con una semplice moltiplicazione €/mq. x superficie complessiva.

Analisi tecnica

Descrive i principali dati: superficie immobile, altezza, spazi esterni, finiture, impiantistica base, etc,.

Il Mercato generale

Il sistema mercato riferito ai momenti storici di crisi o di fermento. La domanda/offerta riferito al contingenza economica.

Peculiarità del bene

Dotazioni tecniche particolari: Carriponte, Potenza elettrica, baie di carico, celle frigorifere, destinazione commerciale.

Dunque per fare una valutazione commerciale corretta non è sufficiente determinare la superficie degli spazi produttivi ed accessori come gli uffici, mense, bagni, spazi esterni. Molti altri sono i fattori determinanti:

  • Impianto elettrico: quando la produzione richiede molta energia per far funzionare i macchinari o per il riscaldamento/raffrescamento di determinati comparti l’impianto elettrico potrebbe avere un valore molto importante. Blindosbarre, quadri elettrici, trasformatori, etc, costano parecchio…;
  • Cabina di trasformazione. Quando la potenza richiesta è elevata potrebbe essere necessario avere una cabina di trasformazione dove alloggiare il trasformatore. Non sempre questa è presente, anzi spesso non c’è e deve essere costruita con conseguenti costi accessori. Spesso non è neppure consentito costruirla oppure ci sono limiti di altezze e distanze tra i fabbricati…;
  • mensole per carroponte: la predisposizione di mensole per il carroponte è un dettaglio che per molte aziende è una condizione imprescindibile visti i carichi pesanti da movimentare internamente. Anche i carichi di portata previsti: 5 – 10 – 15 – 20 tonnellate possono incidere parecchio… ;
  • Altezza sotto-trave: non sempre l’altezza del capannone ne determina un valore assoluto interessante. Mediamente l’altezza dei capannoni si aggira intorno ai 7/8 m. sotto-trave però alcune lavorazioni necessitano di altezze più basse come ad esempio le attività di arredamento, assemblaggio, falegnamerie, confezioni, abbigliamento, ricerca e sviluppo in ambito sanitario… Le carpenterie pesanti invece o depositi ad uso logistico necessitano grandi altezze per posizionare i carriponte o per stoccare grandi quantitativi di merce;
  • Impianto di risaldamento. Non tutte le aziende hanno necessità di riscaldare gli spazi produttivi. Per alcune lavorazioni è una condizione essenziale per altre meno, di sicuro un impianto di riscaldamento a pavimento (situazione piuttosto rara) o con termostrisce hanno un valore importante ma non sempre richiesto. Molto dipende infatti dal tipo di lavorazione da svolgere all’interno del capannone;
  • Impianto antincendio e/o vasca e/o impianto sprinkler. L’impianto antincendio è un ulteriore aspetto importante e che spesso deve essere realizzato in funzione del tipo di attività da svolgere all’interno del capannone. Molteplici sono gli aspetti e le modalità: molto spesso è previsto un anello che serve un particolare comparto a cui attaccare le pompe, altre volte c’è un anello con una vasca d’acqua per dare maggiore potenza, altre ancora un sistema sprinkler (tipico dei capannoni di logistica). In altri casi invece non c’è alcun anello ma solo estintori. Molto dipende dalla superficie del capannone e soprattutto dalla tipologie di lavorazione. E’ evidente che certe tipologie di impianti antincendio oltre al costo elevato hanno una valenza importante e determinante per certe tipologie di aziende;
  • Piazzale/area esterna. Le aree esterne di pertinenza sono fondamentali soprattutto per le aziende che ricevono quotidianamente molti mezzi pesanti per la ricezione/spedizione della merce. Fondamentale anche avere spazi esterni per depositare i mezzi dei dipendenti e o gli scarti delle lavorazioni;
  • vicinanza arterie stradali di collegamento. La collocazione strategica dei capannoni vicino alla principali arterie stradali di collegamento fanno la differenza. Essere vicini agli svincoli di arterie a forte e principale percorrenza stradale facilita la spedizione e la ricezione delle merci e rende l’immobile ancora più interessante e ricercato;
  • vicinanza abitazioni residenziali. La vicinanza al tessuto residenziale dei paesi risulta poco attraente per quelle attività che fanno lavorazioni rumorose o che magari hanno orari di lavoro su più turni.
  • Destinazione zona. La collocazione dell’immobile all’interno di un determinato ambito produttivo potrebbe limitarne l’uso. Ad esempio in certe zone il Comune potrebbe aver imposto delle restrizioni nel PGT negando l’insediamento ad attività insalubri, di logistica o con un’emissione acustica elevata. Ecco, anche questo tipo di restrizione potrebbe incidere in una valutazione commerciale complessiva.

Ecco si fa in fretta a dire valutazione… per cercare di determinare un valore commerciale di un immobile industriale sono tanti gli aspetti da esaminare. Insomma, tre locali con doppi servizi box e vista panoramica è una cosa… capannone industriale un’altra.


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