I primi mesi del 2026 stanno delineando uno scenario estremamente dinamico. L’abbassamento graduale dei tassi di interesse e il ripristino di condizioni di leva finanziaria più favorevoli stanno riportando i grandi capitali (soprattutto istituzionali e core) sul mattone non residenziale italiano.
I dati dei principali uffici studi (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield) evidenziano trend molto netti e differenziati per comparto.
- Logistico e Industriale: Locazioni da Record (Boom dei 3PL)
Il settore Industrial & Logistics è il vero protagonista di questo inizio d’anno. Sebbene il volume complessivo degli investimenti sul Capital Markets abbia visto una leggera contrazione a livello di portafogli (circa 430 milioni di euro nel Q1, prediligendo operazioni singole più contenute ma strategiche), il mercato dei canoni di locazione sta letteralmente volando.
- Take-up Storico: Nel primo trimestre del 2026 si è registrato un assorbimento record di 860.000 mq (+78% su base annua).
- La spinta dei 3PL: La domanda è dominata per oltre l’85% dagli operatori logistici conto terzi (3PL). Sono tornate le maxi-operazioni sopra i 50.000 e i 100.000 mq.
- Geografia e Canoni: Milano si conferma il cuore pulsante, polarizzando oltre il 60% dell’assorbimento nazionale. I canoni prime tengono molto bene:
- Milano: 70 €/mq/anno (con tendenza al rialzo).
- Roma: 69 €/mq/anno.
- Bologna: 67 €/mq/anno.
- Last Mile: Per la logistica dell’ultimo miglio a Milano e Roma i valori prime si stabilizzano attorno ai 110 €/mq.
- Nuovi Driver: Oltre all’e-commerce tradizionale, stanno spingendo forte la domanda di spazi i settori dell’automazione industriale, della transizione energetica (rinnovabili) e della difesa a livello europeo.
- Commerciale (Retail & Uffici): Ritorno al “Prime” ed ESG
Il comparto commerciale (inteso come negozi, uffici e hospitality) ha trainato l’avvio del 2026 sul fronte degli investimenti totali, che hanno toccato i 2,3 miliardi di euro complessivi nel primo trimestre.
Uffici: Flight to Quality
- La domanda di spazi direzionali è solida ma estremamente selettiva. Le aziende cercano solo immobili ESG-compliant (sostenibili ed efficienti energeticamente) per valorizzare l’identità aziendale e trattenere i talenti.
- L’offerta di uffici di Grado A nelle zone centrali è scarsa. A Roma, ad esempio, la forte competizione con il settore Hospitality (molti uffici storici vengono riconvertiti in hotel di lusso) sta comprimendo gli spazi disponibili, spingendo i canoni prime verso l’alto.
Retail e Grandi Strutture
- Si assiste a una forte rivalutazione del comparto Retail, supportata dal ritorno dei capitali istituzionali sui centri commerciali e sui segmenti High Street di Milano e Roma. I rendimenti (yield) si stanno stabilizzando, segnale che i prezzi hanno trovato il loro punto di equilibrio dopo il repricing degli scorsi anni.
💡 Il consiglio operativo per noi sul campo
I rendimenti prime della logistica sono stabili intorno al 5,3%. I clienti utilizzatori finali (imprese che comprano direttamente per produrre o stoccare) rappresentano oggi ben il 30% del mercato delle transazioni.
Se hai in portafoglio capannoni o spazi commerciali obsoleti, la chiave per sbloccarli quest’anno è valutarne la riconversione green o proporli a operatori della logistica dell’ultimo miglio. Chi cerca spazi oggi esige efficienza energetica e posizioni super strategiche vicino ai nodi autostradali.
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