Affitto con riscatto – delucidazioni parte 2^

USI, CONSUETUDINI E FENOMENI

Purtroppo, come capita spesso in ambito immobiliare, le buone idee non sono regolamentate chiaramente e, spesso e volentieri, c’è la rincorsa a chi la spara più grossa. Cominciamo quindi con il dire che non esiste una legge o una normativa di riferimento che regola questa, a mio modo di vedere, buona opportunità per vendere/comprare un immobile in un momento di crisi come questo.

A tal proposito è importante sapere che l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 338/E del 01/08/2008 (Vedi risoluzione) ha sancito che il contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà è di fatto equiparata alla vendita con conseguente versamento delle relative tasse ed imposte.

In questa giungla di idee e proposte quanto sopra non va sottovalutato per non doversi confrontare con un esborso economico pari a quello di una compravendita vera e propria. Alcuni venditori infatti propongono condizioni contrattuali, certamente non fuori legge, ma assai discutibili.

Ad esempio molti richiedono un congruo acconto… ed un canone maggiorato. Ma se una famiglia disponesse di un buon capitale iniziale e la possibilità di pagare un canone di locazione alto per quale motivo non dovrebbe buttarsi direttamente sull’acquisto visto che avrebbe pure la possibilità di trovare immobili con buoni sconti?

Allo stesso tempo alcuni propongono un preliminare di vendita con un atto definitivo di vendita posticipato di 3-4 anni e nel frattempo un canone locativo che poi verrà scontato dal prezzo di vendita. Anche qui, qualche perplessità è legittima ed alcuni aspetti normativi vanno rispettati e non dimenticati come ad esempio i seguenti:

  • un preliminare di compravendita deve essere registrato con il relativo pagamento delle imposte ed indicazione di prezzo definitivo di vendita;
  • tutte le somme ricevute devono essere garantite da fidejussione (pena la nullità del contratto che può essere fatta valere dalla parte acquirente);
  • gli acconti versati andranno fatturati e se tra qualche anno cambiano le aliquote iva?
  • nel caso di risoluzione anticipata del contratto per colpa dell’una o dell’altra parte si dovrà stabilire chi avrà diritto al rimborso o perdita della caparra e degli eventuali maggiori danni… (art. 1385 cc.);
  • nel caso in cui l’impresa dovesse fallire o qualora l’immobile fosse soggetto ad un pignoramento o sequestro cautelativo…. o viceversa l’acquirente dovesse perdere la capacità di far fronte all’acquisto…Ricordarsi sempre che il preliminare di vendita è una promessa che vincola le parti ad un futuro contratto ma non trasferisce la proprietà!

IL MIO ERSONALISSIMO CONSIGLIO

Insomma, le cose da tenere in considerazione sono molte. Io penso che, come sempre, il buon senso e le cose semplici sono le migliori e quindi il mio consiglio è questo:

a) fare un contratto di locazione ai sensi della legge 431 – (canone libero). In questo modo i rapporti tra inquilino e proprietario saranno chiari, registrati con regolare contratto e tassati secondo la normativa vigente.

b) fare una scrittura privata “opzione gratuita di vendita” nella quale si prevederà la possibilità di acquistare l’immobile ad un prezzo concordato fin da subito decurtato della gran parte (70-80%) del canone versato entro la prima scadenza contrattuale del 4^ anno.

Anche in questo caso non vi sarà certezza della finale compravendita, il venditore rischia di trovarsi un contratto di locazione lungo 8 anni ed allo stesso tempo l’inquilino rischia che  l’immobile possa essere promesso in vendita ad altri o peggio, pignorato o altro, ma almeno i rapporti saranno regolati senza grandi problemi in caso di risoluzione anticipata. Nel caso ad esempio in cui l’inquilino fosse trasferito per motivi di lavoro non perderebbe alcun acconto, darebbe regolare disdetta ed il Locatario/proprietario ritornerebbe in possesso del bene e ne disporrebbe per un’altra trattativa. Semplice.

Il vantaggio della formula sta semplicemente nel fatto che l’inquilino ha interesse a chiudere la trattativa di vendita entro i 4 anni per poter scontare il canone pagato. Il venditore, allo stesso tempo avrà venduto l’immobile a prezzo pieno ma fatturando il solo l’importo incassato a scadenza poiché il canone riscosso sarà già stato tassato nella dichiarazione dei redditi. Il beneficio della tassazione sarà anche per l’inquilino/compratore con un valore imponibile minore.

Per concludere bisogna sempre ricordarsi che, come diceva mia nonna, non si può avere l’uovo, la gallina e il c…o caldo!

Marco Ferrari – www.ferrari-immobiliare.com