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Pretendere di conoscere tutte le leggi e le normative che regolano il settore immobiliare è impresa assai ardua. Tanti sono i temi da affrontare: dalla regolarità urbanistica dell’immobile all’indicizzazione dei tassi di interesse dei mutui, fino al diritto di scelta del notaio o alla certificazione acustica… I professionisti che operano in questo settore sono molti e tutti hanno una loro competenza specifica. È bene chiedere consiglio agli esperti quando si hanno dei dubbi facendo però attenzione a non esagerare. Il commercialista ha grande competenza in merito alla tassazione, agli aspetti fiscali ma non è detto, senza offesa per nessuno, che sia un esperto dei prezzi di mercato. Allo stesso modo un architetto che ha dimestichezza e competenze specifiche sulla progettazione nonché sulle metrature degli immobili non sempre può conoscere aspetti fiscali come ad esempio il meccanismo del reverse charge. Di solito il mediatore, purché preparato, conosce bene i valori di mercato e le normative che regolano la compravendita. Se però avete dei dubbi l’unica figura che oggi è in grado di dare risposte a 360 gradi in ambito normativo è il Notaio. Gli altri professionisti hanno una visione, in molti casi ma non sempre, parziale. Cioè riferita al proprio ambito lavorativo. Ho quindi voluto fare una pagina con le normative più importanti che potessero fare da guida ideale a tutti coloro che si muovono in questo ambito così complesso.

Principali normative del settore – riassunte

Legge 39/89 – Regola l’attività di intermediazione immobiliare

La legge regolamenta la professione dell’agente immobiliare e sancisce gli obblighi del mediatore. Secondo il mio parere la normativa è vecchia ed andrebbe aggiornata. Nonostante ciò la normativa stabilisce tra le altre cose che: “Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare” “il mediatore è equidistante tra le parti” – svolge un lavoro sia per il venditore, sia per l’acquirente senza vincoli di rappresentanza di una delle parti; “il mediatore ha l’obbligo di informare le parti su tutto ciò che sa sull’immobile affinché l’affare vada o meno a buon fine” – recenti sentenze disposizioni legislative stabiliscono che il mediatore deve, visti gli strumenti odierni e la sua professionalità, accertarsi che sull’immobile non gravino particolari diritti o pendenze che ne pregiudichino la trasferibilità del bene stesso. “il mediatore deve essere abilitato all’esercizio della professione”. Recentemente è stato abolito il Ruolo di Affari in mediazione ma non per questo è stato esonerato il mediatore dall’essere iscritto presso la camera di commercio competente.

Legge 47/85 – Condono edilizio

E’ la prima legge sul condono edilizio. Sono passati molti anni e dopo una serie di altri pseudo-condoni stabilisce ancora un principio fondamentale e cioè che il trasferimento/vendita di un immobile ove sia stato commesso un abuso edilizio è un atto nullo. Nel caso in cui il proprietario di un immobile avesse fatto una variazione all’immobile senza averla regolarmente denunciata alle autorità competenti (Comune e Catasto) dovrà prima sanare tale situazione e poi porre in vendita.

In caso contrario l’atto sarà nullo. Vedi inoltre la legge 122/2010.

Legge 122/2005 – Acquisto da costruttore

Una delle poche, a mio avviso, leggi serie in ambito immobiliare. Nonostante sia ormai in vigore da diversi anni ancora oggi è poco conosciuta dal cittadino e peggio ancora, poco rispettata dalle imprese. La legge nasce per tutelare i compratori di immobili dalle imprese di costruzione in caso che queste possano fallire durante il periodo della costruzione. Troppe volte ciò è successo e prima di tale legge per il cittadino era praticamente impossibile ritornare in possesso dei propri soldi. Non solo, spesso il compratore era obbligato a pagarsi la casa due volte. Con questa legge è stato introdotto l’obbligo per il costruttore di consegnare al compratore una fidejussione su tutti i pagamenti da ricevere dal preliminare fino al rogito notarile. Si noti bene, l’obbligo e non la facoltà o la discrezionalità. Poiché la fidejussione è un diritto irrinunciabile del compratore il costruttore non può non concederla pena la nullità del contratto che può essere fatta valere solo dal compratore.

Legge 266/2005 – Prezzo Valore

Con la finanziaria del 2006 è stato introdotto un nuovo sistema di calcolo per le compravendite immobiliari tra soggetti privati. Al fine di evitare pagamenti illeciti tra le parti lo stato ha introdotto un nuovo sistema di tassazione che non colpisce l’intero valore compravenduto ma il valore derivante dalla rendita catastale dell’immobile rivalutata dell’idoneo coefficiente a seconda che l’acquirente si avvalga delle agevolazioni previste per la prima casa oppure no. In sintesi se si acquista un immobile da un soggetto privato per il prezzo di € 100.000 con una rendita catastale di € 356,00 l’imposta di registro sarà determinata non sul prezzo di € 100.000 bensì sulla rendita rivalutata con il seguente conteggio: € 356,00 x 115,5= € 41.110 x 3% = 1.233,30 se prima casa. Nel caso di acquisto di senza agevolazioni il calcolo viene così determinato: € 356,00 x 126= € 44.856,00 x 10%(7+3+1)= 4.485,60.

Nel caso invece di acquisto da impresa l’IVA sarà altresì calcolata sull’intero importo compravenduto.

Legge 122/2010 – Conformità della situazione catastale con lo stato reale

Con questa legge è stato introdotto o meglio stabilito l’obbligo per le parti di dichiarare nell’atto notarile la perfetta conformità tra quanto rappresentato sulla scheda catastale e lo stato di fatto dell’immobile, pena la nullità dell’atto.  Pertanto se quanto rappresentato graficamente in catasto non sarà esattamente come lo stato di fatto della casa il Notaio non potrà fare l’atto ed anche il perito incaricato della Banca redigerà una relazione dove farà presente tale situazione con il conseguente diniego da parte dell’istituto a concedere il mutuo. Ovviamente in caso di atto nullo anche l’ipoteca della Banca decade.

D.L. 6 dicembre 2011 – n. 211 convertito in legge – Decreto Monti

Detrazione 36% ristrutturazioni edilizie – Ridefinizione e entrata a regime dal 2012 Art. 4, commi 1, 2, 3 e 5

Soggetti interessati: Contribuenti che effettuano interventi manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazioni edilizie su edifici o parti comuni di essi. Entra a regime, a partire dalle spese sostenute dal 18 gennaio 2012, la detrazione del 36% relativa alle spese per manutenzione ordinaria (solo su parti comuni di edifici), straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazioni edilizie (art. 3, comma 1, lett. a-d) D.P.R. n. 380/2001), sino ad un ammontare di 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Infatti, pur mantenendo la connotazione sin qui avuta, la norma viene riscritta e inserita nel T.U.I.R. (art. 16-bis). Pertanto, i soggetti beneficiari, le tipologie di immobili e le regole applicative della detrazione rimangono, sostanzialmente, quelle attualmente previste. Viene comunque previsto che godono della suddetta detrazione le spese sostenute per interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorché non rientranti nelle categorie di cui si è detto sopra, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore della disposizione. Decorrenza dal 1^ gennaio 2012. Dal 2012, saranno agevolati al 36% anche gli interventi per la ricostruzione o il rispristino di immobili danneggiati a seguito di calamità naturali, non rilevando il fatto che non rientrano tra le manutenzioni, le ristrutturazioni o i restauri e indipendentemente dal momento in cui sia stato dichiarato lo stato di emergenza. Un chiarimento, quest’ultimo, aggiunto con la legge di conversione. Sempre la legge di conversione ha chiarito che il bonus si applica per la manutenzione ordinaria effettuata su tutte le parti comune in condominio, e non solo su quelle elencate dal numero 1 dell’articolo 1117 del Codice Civile. Saranno a regime anche altri interventi, come per esempio l’eliminazione delle barriere architettoniche, i lavori per prevenire atti illeciti da parte di terzi, per cablare gli edifici, per contenere l’inquinamento acustico o per la bonifica dell’amianto. In questi casi, però, non è chiaro se dal 2012 l’agevolazione sarà estesa o meno a tutti gli edifici, a prescindere dalla loro destinazione abitativa. Fino alla fine del 2011, la disposizione che regola l’agevolazione è l’articolo 1 della legge 449/1997. Questa norma, dopo aver precisato gli interventi di manutenzione, ristrutturazione e restauro conservativo devono essere “effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze”, estende gli sconti del 36% ad altre tipologie di spese. E’ previsto che tra le spese agevolate, siano “comprese” anche quelle di progettazione o che “la stessa detrazione, con le medesime condizioni e i medesimi limiti”, spetti anche per la realizzazione di box auto pertinenziali, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, per l’adozione di misure antisismiche, eccetera. Dal momento che sono richiamate le condizioni generali per le ristrutturazioni, questi specifici interventi devono essere sostenuti solo su “singole unità immobiliari residenziali” (circolare 15/E/03, paragrafo 2). Fino alla fine di quest’anno, quindi, la norma prevede un’agevolazione principale relativa alle ristrutturazioni delle abitazioni e una serie di agevolazioni secondarie, che devono far riferimento alle condizioni poste da quella principale (tra le quali vi è la tipologia dell’immobile che deve essere per forza residenziale.[/toggle]

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