Il regolamento di Condominio

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Se I’assemblea può essere considerata il Parlamento del condominio, dove si votano disposizioni legislative e amministrative, il regolamento può essere definito come la sua Costituzione. Il regolamento di condominio disciplina I’uso delle parti comuni e dei servizi e regola i rapporti tra i condomini, che sono tenuti a rispettarlo, deve essere redatto in forma scritta, pena la nullità (lo stesso vale anche per le eventuali successive modifiche) ed è obbligatorio per stabili che ospitano più di dieci condomini.

Il regolamento può essere contrattuale o assembleare. Il regolamento contrattuale viene normalmente predisposto dall’unico costruttore dello stabile, che sostanzialmente lo impone agli acquirenti dei singoli appartamenti, inserendolo, insieme alle tabelle millesimali, nella documentazione da produrre in occasione del rogito notarile. Anche se non è espressamente chiaro nell’atto di vendita, ma è stato trascritto per la Conservatoria dei Registri Immobiliari prima della vendita, il regolamento contrattuale ha lo stesso potere di una legge dello Stato e, relativamente all’uso delle parti comuni, può prevedere anche norme più severe di quelle del Codice Civile.

Inoltre, esso può limitare i poteri dei condomini sulle proprie parti private, vietando la destinazione delle stesse per determinate attività (Cassazione, 25 ottobre 2001, n. 13164)*.
Per esempio, un regolamento che pone come valore imprescindibile la quiete e il silenzio può impedire la vendita o I’affitto di parti del condominio in funzione dell’apertura di bar o discoteche.
Il regolamento assembleare, invece, viene approvato direttamente dall’assemblea di condominio.
In questo caso sono i condomini stessi che, perché ne sentono I’esigenza oppure perché sono più di dieci e quindi sono obbligati a farlo per legge, predispongono e approvano un proprio regolamento sull’uso delle parti e dei servizi comuni. Per essere deliberato, il regolamento assembleare necessita, sia in prima sia in seconda convocazione, dell’assenso del 50% più uno degli intervenuti e del 50o/o dei millesimi. Esso deve contenere un elenco dettagliato delle parti comuni e le indicazioni relative ai limiti d’uso delle stesse. Inoltre deve riportare i valori delle singole quote di tutti i condomini, specificando i doveri derivanti dal fatto di essere proprietari. Il principio più importante in questo senso riguarda l’obbligo, da parte di tutti i condomini, di partecipare alle spese di manutenzione, innovazione e conservazione dello stabile.
Anche nel regolamento assembleare, come in quello contrattuale, è possibile introdurre norme che limitino la destinazione d’uso delle singole proprietà: in questo caso, tuttavia, occorre il consenso all’unanimità.. il documento deve inoltre specificare quali sono gli organi del condominio, cioè I’assemblea, I’amministratore e il consiglio, indicandolo stabile, poteri e limiti di ciascuno. Infine devono essere indicate tutte le voci relative alle spese condominiali: da quelle ordinarie alle manutenzioni, dalla portineria all’ascensore, dal riscaldamento alle assicurazioni. Sia il regolamento contrattuale sia quello assembleare possono essere modificati in qualsiasi momento da una delibera dell’assemblea, purché si esprimano positivamente rispetto alla variazione la maggioranza degli intervenuti e il 50% dei millesimi. Per il regolamento contrattuale, il voto unanime di tutti i condomini occorre solo in caso di modifica delle norme relative ai diritti dei singoli sulle cose comuni o di quelle che limitano il potere di disporre delle proprietà individuali. In presenza di un regolamento assembleare, invece, la modifica di tali norme può essere deliberata a maggioranza e con il 50% dei millesimi.

*Il regolamento di condominio predisposto dall’originano unico proprietario dell’intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca;
ne consegue che tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell’edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, “per relationem”, nel contenuto dei singoli contratti.
Cass. civ., Sez. II, 25/10/2001, n. 13164

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