Riforma del condominio

Via libera del Senato alla riforma del condominio. La commissione Giustizia ieri ha approvato in sede deliberante la legge che cambia le regole per la gestione della vita condominiale. Una riforma storica di una disciplina che risale al 1942 e che tocca direttamente la vita quotidiana di molti milioni di famiglie italiane. Si rende più agevole la formazione delle maggioranze assembleari, più stringenti e trasparenti gli obblighi degli amministratori, più moderna e attuale la disciplina delle parti comuni e, in generale, della vita in condominio.

1. Gestione trasparente e conto corrente di condominio

Tutti i movimenti di denaro dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio. Lo Corte di Cassazione, con sentenza 7162 depositata il 10 maggio scorso, aveva peraltro già spiegato come, «pur in assenza di norme che ne facciano obbligo, l’amministratore (sia) tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato». Con la pronuncia, la Cassazione ha spiegato che l’amministratore deve aprire un conto ad hoc per i contributi per le spese condominiali per evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi condominii, nonché tra questi ultimi. Il conto corrente dedicato, secondo la Corte, risponde anche a «un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale». I condomini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia. Il rendiconto, poi, dovrà contenere anche un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione. Tutti i movimenti di denaro dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio, come peraltro stabilito da una recente sentenza della Corte di Cassazione (num 7162 del 10 maggio scorso)

2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento

L’amministratore dovrà agire con decreto ingiuntivo contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato. Le violazioni del regolamento costeranno care ai condomini: 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva. In caso di condomino moroso l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione senza chiedere una preventiva autorizzazione dell’assemblea e potrà comunicare ai creditori i dati di chi non paga. Questi così potranno agire in prima battuta sui morosi. Se la mora dura più di 6 mesi dovrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.

3. I requisiti dell’amministratore

L’amministratore deve godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né deve essere stato protestato. Dovrà avere requisiti di onorabilità, aver frequentato un apposito corso e stipulare una polizza a tutela dei rischi. Dovrà avere almeno il diploma di maturità, aver frequentato un apposito corso e, ove ciò sia richiesto dall’assemblea, stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dal proprio operato. Se ha svolto questa funzione per almeno un anno potrà però evitare corso e diploma, se è uno dei condomini anche la polizza.

4. La nomina e il licenziamento dell’amministratore

La nomina di un amministratore è obbligatoria se il condominio ha almeno nove condomini e resterà in carica due anni, senza la necessità di riconfermarlo ogni anno. Potrà essere “licenziato” dall’assemblea alla scadenza del mandato annuale (o con le modalità previste dal regolamento condominiale) ma anche, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale. Dovrà indicare quanto chiede come compenso al momento della nomina.

5. Convocazione assemblea e spese per scale

Per l’assemblea in seconda convocazione servono un terzo dei condomini e dei millesimi; fino a ieri questa presenza era richiesta solo per le delibere. Per scale e ascensori viene fissata una volta per tutte la suddivisione delle spese: per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano.

6. Il sito web condominiale

Ogni condominio potrà avere un suo sito web. Basterà la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi per deliberare l’attivazione di un sito internet condominiale ad accesso individuale e protetto da una password per consultare i rendiconti e i documenti. Su richiesta dell’assemblea, quindi, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore é tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

7. Stop ai divieti sugli animali

Non si potrà più vietare per regolamento di tenere animali domestici in casa. Si tratta di un importantante passo in avanti a tutela dei milioni di cittadini che convivono con animali domestici e che d’ora in poi potranno farlo senza rischiare di incorrere in tentativi di comprimere la loro libertà e impedire la serena convivenza con quelli che sono ormai diventati, a tutti gli effetti, componenti della famiglia.

8. Più facile intervenire sulle parti comuni

Sarà più facile cambiare la destinazione d’uso e delle parti comuni del condominio: non serverà più l’unanimità dell’assemblea, ma basterà la maggioranza di 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi. Potranno impugnare le delibere assembleari, per annullarle, anche i condomini che si sono astenuti. Prevista la mediazione obbligatoria in caso di controversia.

9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato

Chi si vuole distaccare dall’impianto centralizzato potrà farlo senza il benestare dell’assemblea, a patto di non creare pregiudizi agli altri appartamenti e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria. Il condomino, quindi, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza

Per deliberare l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Uguale il quorum per deliberare l’installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

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