Non c’è più un valore di mercato

Dal 2008 (principio della crisi) il mercato immobiliare ha scontato una serie infinita di problematiche che lo hanno di fatto distrutto, raso al suolo. La crescita esponenziale dei valori generata dalla grande richiesta e dalla poca disponibilità, cullata da un’economia piuttosto vivace con posti di lavoro solidi e sostenuta dalla facilità di accesso al credito per imprese e famiglie si è letteralmente sciolta come neve al sole. Si potrebbe dire che il mercato immobiliare è tornato all’anno ZERO. Non c’è più e bisogna aspettare la prossima nevicata. Questi lunghi anni di crisi hanno di fatto eroso i risparmi delle famiglie. Per sopperire ai licenziamenti, alla cassa integrazione, alla tassazione sempre più alta chi aveva dei risparmi ha dovuto mettere mano per sopravvivere alla crisi. Nel frattempo gli istituti bancari hanno iniziato a ridurre l’erogazione di prestiti e finanziamenti mettendo in ginocchio da prima le imprese e di conseguenza poi i lavoratori che si sono ritrovati senza lavoro…

In questo modo è diventato sempre più difficile per le famiglie affrontare l’acquisto di una casa: meno risparmi, posto di lavoro poco stabile e accesso al credito ridotto quando non precluso. Di conseguenza se da un lato il prezzo che il potenziale cliente oggi è in grado di pagare si è drasticamente ridotto, dall’altro il venditore ha maggiore difficoltà nell’incontrare un potenziale compratore. Vista la situazione economica infatti molte famiglie non riuscendo ad ottenere il finanziamento hanno dovuto desistere dalla ricerca e buttarsi sull’affitto.

Se prima i tempi medi di vendita di un immobile erano di circa 2/3 mesi oggi ce ne vogliono almeno 8/10 quando va bene. Ma la cosa più devastante è che l’offerta aumenta in maniera esponenziale mentre sono sempre di meno i potenziali compratori. Infatti, nonostante i proclami vari e le pseudo iniziative governative non ci sono segni evidenti di ripresa. Basta dire che è lo stato il primo a non pagare i debiti con le aziende. Aggiungete anche che, pur essendo un momento di mercato drammatico dove l’Euribor (principale indice per determinare i tassi dei mutui) è ai minimi storici di sempre, gli istituti bancari hanno alzato il loro Spread (margine di guadagno). Tanto per essere chiari quando l’economia tirava si applicava l’Euribor + uno spread che mediamente oscillava tra l’1 e l’1,5% mentre ora si parte dal 3% in su (più che raddoppiato). Ovviamente nessuno dice niente alle banche.  Cosa significa? Che anziché agevolare il credito lo s’impedisce scoraggiando le famiglie. In questo modo la rata si alza e, conti alla mano, la famiglia non può comprare. Oppure più semplicemente il rapporto rata reddito sparametra….

Riassumendo: il lavoro in generale è scarso, gli istituti hanno alzato i tassi e finanziano importi minori scoraggiando di fatto l’acquisto della casa. E’ così crollata la richiesta e di conseguenza aumentata a dismisura l’offerta. Se prima in un paese c’erano 100 immobili in vendita a fronte di 500 richieste d’acquisto…. oggi la proporzione nel medesimo paese è di 1.000 immobili in vendita e forse 50 richieste (forse). Inoltre, se prima le richieste erano finanziabili più o meno tutte ed a qualsiasi valore, oggi le stesse richieste potranno ottenere importi drasticamente ridotti.

Ne consegue che in un mercato così drasticamente ridimensionato sia difficile stabilire dei valori. Di fatto non c’è più un valore di riferimento sopra o sotto il quale si possa affermare di aver bene o male realizzato.

Oggi per chi vuole vendere il valore di mercato, quando è fortunato, è l’offerta che riesce a spuntare. Siamo all’anno ZERO. Si ricomincia tutto daccapo. Oggi per quanto tu possa valutare un bene immobile quel valore resterà sempre un’idea fino a quando non ci sarà qualcuno che avrà la capacità finanziaria di farti un’offerta. Quello sarà il tuo valore di riferimento. Libero di accettare o rifiutare, questo sempre. Il rischio di aspettare ancora molti anni, prima di rivedere altre proposte però è verosimile… più alte o più basse? Chi lo sa.

Si ricomincia, bisogna farsene una ragione. Se prima si vendeva a 100 per acquistare a 120 oggi bisogna pesare che si vende a 70 per comprare a 90… in fondo non cambia molto. Non solo se prima c’era poca offerta oggi si possono trovare tante soluzioni abitative. C’è più scelta e varietà di tipologie disponibili. Insomma qualche aspetto positivo c’è, bisogna solo capire che il mondo è cambiato ed agire di conseguenza.

3 commenti

  1. Mi trovi pienamente d’accordo. Da studi recenti pare che l’Italia sia una delle poche nazioni che negli ultimi 10 anni registra una variazione negativa del reddito da lavoro, questo significa che ci troveremo ad essere più poveri di 10 anni fa e lo dimostra il fatto che un soggetto che vuole acquistare un’abitazione, spendendo tutto il proprio reddito da lavoro, ci impiegherebbe dai 10 ai 12 anni contro i 3/4 di qualche anno fa. L’etichetta “Paese senza mobilità sociale” calza al pennello, dato che nella nostra Italia il lavoro conta ZERO. Studi che vengono confermati anche dall’Economist londinese, secondo cui le abitazioni al giorno d’oggi costano ancora un 12% rispetto al potere di acquisto della popolazione. Nonostante questo io mi schiero dalla parte degli ottimisti.

    "Mi piace"

  2. Ma esiste qualche stima attorno all’invenduto? Mi riferisco in particolare alla roba in mano ai costruttori. E’ un tema che mi incuriosisce molto, e che potrebbe avere il suo peso nel futuro.

    "Mi piace"

  3. Non esiste una stima che riguardi il patrimonio invenduto. Esistono dei parametri che definiscono, ad esempio, il costo di costruzione da cui si evince il valore del puro costo sostenuto dal costruttore per erigere l’immobile. Al detto costo vanno poi aggiunti il costo di acquisto dell’area, il progetto, gli oneri per il comune, etc. Esistono invece i valori OMI (pubblicati dall’Agenzia del Territorio) dove vengono pubblicati i valori minimi e massimi degli immobili nuovi/usati sul territorio italiano. Poiché la rilevazione è fatta sui valori realmente compravenduti e dichiarati negli atti e vista la legge sul prezzo/valore, detti valori sono molto realistici e vicini alla realtà. I valori OMI si possono trovare navigando sul sito http://www.agenziaentrate.it

    "Mi piace"

Lascia un commento

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo di WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione /  Modifica )

Google photo

Stai commentando usando il tuo account Google. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione /  Modifica )

Connessione a %s...