Contratti di Locazione per uso transitorio

Fuori sede o in trasferta:

come stipulare il contratto d’affitto

L’inizio dell’autunno comporta, per molte famiglie in cui vi sia un figlio che si accinge ad intraprendere gli studi universitari in altra città, la ricerca di un alloggio in cui sistemare l’aspirante dottore.
Riportiamo i tratti essenziali della normativa, contenuta nel decreto ministeriale 5 marzo 1999, riguardante le condizioni e le modalità da seguire nella stipulazione dei contratti di locazione finalizzati a soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.
Ambito d’applicazione
I casi in cui può essere stipulato questo tipo di contratto, a parte quello degli studenti universitari di cui fra breve diremo, sono individuati, a livello locale, dagli organismi rappresentativi dei proprietari e degli inquilini, per cui le ipotesi possono essere diverse da zona a zona.
L’esigenza transitoria del conduttore – stabilisce il terzo comma dell’art. 2 del citato decreto ministeriale – dev’essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto: per esempio l’ordine di servizio che stabilisca il trasferimento temporaneo del lavoratore nella nuova sede dell’azienda. Inoltre il verificarsi dell’esigenza transitoria del locatore e del conduttore (secondo comma stesso articolo) dev’essere confermato tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza nel termine stabilito dal contratto. Se il locatore non adempie a questo onere, o se vengono meno le cause della transitorietà, la durata del contratto è ricondotta a quella prevista dal primo comma dell’art. 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ossia quattro anni, rinnovabili per altri quattro anni salvo disdetta da parte del locatore ricorrendone i presupposti.
Durata
La durata del contratto finalizzato a soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio (primo comma art. 2 del citato decreto ministeriale), a parte il caso del locatore che non invii la raccomandata di conferma del verificarsi della transitorietà, o vengano meno le cause di questa, non può essere inferiore a un mese né superiore a diciotto mesi.
Canone
Circa il canone di locazione di questo tipo di contratto, nelle undici aree metropolitane (Bari, Bologna, Catania, Genova, Firenze, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia), nei Comuni con esse confinanti e nei capoluoghi di Provincia, esso viene concordato tra le parti nell’ambito delle fasce di oscillazione individuate dagli accordi locali intervenuti tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori (in queste zone gli accordi possono modificare fino a un massimo del 20% la banda di oscillazione nel cui ambito le parti concordano il canone).
Nell’ambito di ciascuna fascia le parti concordano il canone a seconda delle caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare.
Se non vi è un accordo a livello locale i valori di riferimento del canone sono quelli stabiliti dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con quello dell’economia e delle finanze.
Stipulazione
Quanto alla stipulazione di questo tipo di contratto, si deve seguire la traccia concordata a livello nazionale dalle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini, e le parti possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni sindacali. Il contratto di durata non superiore a trenta giorni è esente da registrazione.
Studenti universitari fuori sede
Particolari disposizioni disciplinano i contratti volti a soddisfare le esigenze abitative di carattere transitorio degli studenti universitari.
Possono usufruire di questo tipo di contratto gli studenti universitari iscritti a un corso di laurea in un Comune diverso da quello di residenza, da specificare nel contratto.
La durata di questo rapporto va da sei mesi a tre anni e il contratto può essere sottoscritto sia dal singolo studente che da un gruppo di studenti universitari fuori sede o dall’azienda per il diritto allo studio (secondo comma art. 3 D.M. 5 marzo 1999).
Per quanto riguarda il canone, esso viene stabilito nell’ambito delle fasce di oscillazione individuate dagli accordi locali intervenuti tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori. Nell’ambito di ciascuna fascia le parti concordano il canone a seconda delle caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, e della durata del contratto.
Nella stipulazione di questo tipo di contratto si può tener conto della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio, e si devono utilizzare esclusivamente i modelli concordati a livello nazionale dalle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini.
Nei Comuni in cui non siano intervenuti gli accordi di cui sopra tra i rappresentanti della proprietà edilizia e quelli dei conduttori, le condizioni dei contratti aventi per oggetto le esigenze abitative di carattere transitorio e quelle degli studenti universitari sono stabilite dal decreto 10 marzo 2006, emanato di concerto dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e da quello dell’economia e delle finanze.
Registrazione del contratto di locazione
L’art. 8 della legge n. 392/1978 stabilisce che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali; l’eventuale clausola che ponesse questo onere interamente a carico del conduttore sarebbe nulla (Pretore di Milano 24 novembre 1987).
L’imposta di registro si applica nella misura del 2% della pigione annua, con un minimo di 67 euro.

10 commenti

  1. Esistono regole a proposito del preavviso per recedere anticipatamente? nel caso specifico, per un contratto di 12 dove nulla viene dichiarato a questo proposito nel contratto ,quanto preavviso è necessario dare?

    "Mi piace"

  2. Generalmente la facoltà di recesso anticipato è un punto definito nel cotratto. Non esiste una regola precisa poichè è una condizione negoziabile, in ogni caso, l'uso e la consuetudine è che il preavviso venga comunicato almeno tre mesi anticipo.attenzione: se la domanda invece si riferisce ad un cotratto commerciale di 6 anni + 6 (quindi 12) la questione invece è profondamente diversa.

    "Mi piace"

  3. Ma se il proprietario sostiene che vuole 6 mesi di canone, esiste una norma legislativa che dice come per i contratti ad uso transitorio bastino 3 mesi anziché i 6 del contratto di tipo tradizionale?

    "Mi piace"

  4. Non esiste (per le mie informazioni) una normativa o un articolo del codice civile che stabilisce un tempo di preavviso. Tant'è che è un accordo tra le parti da concordarsi. In questi casi sarebbe opportuno usare il buon senso: vista la durata del contratto "breve" i 3 mesi sono + che sufficienti. Fosse un contratto 4+4 il pravviso di 6 mesi sarebbe più corretto per dare maggior tempo al proprietario di trovare un conduttore. Comuque sia, il proprietario in questo caso deve adattarsi, volente o nolente al preavviso del conduttore… per farla breve se "pretende" i sei mesi e vuole mettere in atto una causa…. solo la lettera del legale gli costa quanto le 3 mensilità che "perde".

    "Mi piace"

  5. Siamo delle studentesse universitarie che da tre anni abbiamo un contratto rinnovato annualmente di 11 mesi.quest'anno abbiamo deciso di prendere una quarta ragazza ma che, dall'oggi al domani, ha deciso di andarsene e lei, autonomamente ha deciso di pagare solo il mese di febbraio.Per il vincolo della solidarietà la padrona di casa ci ha detto che covremmo coprire noi le sue spese.I problemi sono tanti:1.di quanto è il preavviso?2.il contratto è registrato per un importo inferiore, dobbiamo noi pagare la parte di affitto della ragazza?Se si quale? quella che corrisponde al contratto registrato o a quello che paghiamo effettivamente noi?Vorremmo evitare di metterci a causa sia con la ragazza sia con la padrona di casa,ma è giusto che dobbiamo pagare noi il suo affitto?Grazie della sua attenzione..

    "Mi piace"

  6. Care Ragazze, il rpoblema di fondo è 1: fare contratti di un valore "ufficiale" e pagare importi diversi. Non voglio fare il moralista ma per pochi spiccioli risparmiati… tra l'altro che risparmia solo il proprietario! non vale mai la pena cacciarsi in questi guai. (anche se i soldi fossero molti, vivere sereni non ha prezzo. ricordate). Se nel contratto voi avete garantino un certo importo al Locatore indipendentemente dal fatto che voi foste in 4/3 o più persone allora dovete pagare quanto concordato. Se invece il costo della locazione è "pro capite" allora sarà responsabilità della vostra amica regolarizzare il pagamento. In ogni caso, al di là della pura giurisprudenza, quando c'è un accordo "malsano" di fondo come quello di un pagamento non "registrato" allora il locatore è in posizione di svantaggio. Insomma il non registrato se non è registrato evidentemente non è dovuto in qunato non esiste. Io sono però per il buon senso: a) registrate sempre il valore pagato!b) cercate di trovare un sano accordo pacifico facendo presente che non siete responsabili delle azioni altrui e che, se è vero che il locatore "perde" il canone della vostra amica, è altrettanto vero che potrebbe perdere quel canone che non è registrato e che non c'è…. una causa o un contenzioso non giova a nessuno…buona giornata

    "Mi piace"

  7. Se il conduttore intende prendere la residenza deve avere un contratto regolare ai sensi dell'art. 2, comma 1, della L. 9 dicembre 1998, n. 431. La durata contrattuale è di 4+4 o 3+2 fatto salvo il diritto di risolvere anticipatamente il contratto con un preavviso di 3/6 mesi da concordarsi prima della sottoscrizione del contratto. In questo caso si chiede la residenza e si attivano le utenze Luce/gas con le tariffe agevolate.

    "Mi piace"

Lascia un commento

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo di WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione /  Modifica )

Google photo

Stai commentando usando il tuo account Google. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione /  Modifica )

Connessione a %s...