Vendere prima di cercare…

Inutile ripeterlo (o forse no) ma il mondo è cambiato. Il mondo immobiliare in particolare si è rivoltato come un calzino e le regole che fino al dollarsSqualche anno fa erano pilastri fondamentali oggi non valgono più. Oppure valgono ancora per chi non ha ben compreso la svolta epocale. I capannoni e gli immobili in genere non sono cambiati, i loro venditori ed i potenziali compratori idem… sono cambiate le dinamiche necessarie per operare nel settore. Dinamiche piuttosto semplici, ma dinamiche ormai diverse da quelle di un tempo quando era difficile trovare proposte interessanti mentre era facilissimo trovare un compratore disposto a sborsare prezzi più o meno alti per qualsiasi immobile. In un mercato dove l’offerta è enorme per quantità e qualità e la richiesta è invece pressoché azzerata dalle condizioni economiche generali e da fattori contingenti quali la difficoltà di accesso al credito e la stabilità della situazione lavorativa è importante cambiare strategia per cogliere le interessanti opportunità che una tale depressione offre: tanta possibilità di scelta a prezzo interessante.

Mentre in altri momenti una perizia estimativa era sufficiente per avere un’idea piuttosto realistica di quanto si potesse incassare dalla vendita del proprio immobile e programmare così un nuovo investimento, oggi questo metodo potrebbe essere molto pericoloso. Per quanto si possa stimare anche in difetto, difficilmente si riuscirà a prevedere un realizzo di vendita adeguato e soprattutto tempistiche utili per definire i tempi di realizzo. Così un acquisto azzardato, basato su considerazioni anche piuttosto prudenti e prudenziali potrebbe rivelarsi un boomerang pericoloso. Trovare un potenziale compratore è già un’impresa, definire tempi per la conclusione dell’operazione qualora il suddetto compratore dovesse avvalersi di un finanziamento/leasing è un mistero. Detto che, anche quando il compratore potesse dimostrare bilanci strabilianti, utili eccellenti e credenziali di valore assoluto, bisogna sapere che gli istituti di credito sono orientati a scoraggiare i clienti su operazioni di acquisto. (certo le banche non lo diranno mai). Inoltre, poiché i finanziamenti non sono concessi solo in funzione delle credenziali economiche dei clienti richiedenti ma soprattutto in base a criteri estimativi dettati dalle banche stesse…. capita spesso che il valore di perizia sia decisamente più basso rispetto a quanto concordato tra venditore ed acquirente. La spiacevole conseguenza è che il compratore non avrà sufficiente liquidità per completare l’operazione di acquisto.

Tutto ciò non è pura teoria ma reale vita quotidiana. Questo non vuol dire che operazioni di vendita non si effettuano più. Vuol dire che si effettuano solo a determinate condizioni, spesso condizionate da terze parti (vedi banche o società di leasing) che nulla hanno a che vedere negli accordi presi tra venditore ed acquirente. Non solo i valori di perizia influenzano la definizione dell’affare, anche i tempi, spesso gestiti ad arte, scoraggiano gli investitori. Definire una pratica di finanziamento richiede mesi. L’iter medio prevede una prima analisi dei bilanci e situazione economica finanziaria del richiedente che l’istituto valuta con i propri tempi, magari qualche settimana. E’ prassi che valutata dal funzionario allo sportello poi passi al “piano superiore”, che poi a sua volta all’ufficio “bis”… Poi magari serve qualche documento per l’integrazione della pratica che va a sua volta trasmesso ai vari uffici. E intanto passano giorni o settimane. Valutato che il cliente è finanziabile si passa alla perizia estimativa. Deve uscire il perito, che ha i propri tempi, ovviamente. Attenzione, attenzione, non solo il perito ha l’incarico di valutare il meno possibile ma ha anche il compito di accertarsi che tutto, ma proprio tutto, sia perfettamente in ordine sotto l’aspetto catastale. Se per caso c’è un dettaglio non conforme, magari banale, addio. Prima sistemi il dettaglio, poi lui torna. E passano ancora settimane. Nel frattempo capita che, oltre ai documenti richiesti inerenti la società, i soci, i bilanci, a volte l’istituto giochi anche il jolly della richiesta delle fidejussioni a titolo personale dei soci della società per far proseguire la pratica. Ora, non che tutto ciò sia fuorilegge, o che la banca e gli istituti non abbiano il sacrosanto diritto di verificare le condizioni degli immobili o delle società a cui prestano soldi, certo è che allungare le tempistiche e cercare di concedere meno possibile possa scoraggiare fortemente il cliente. Spesso infatti il cliente esasperato decide di abbandonare l’operazione.

Ecco quindi che, di questi tempi, prima di cercare un nuovo immobile è bene essere certi di aver venuto il proprio. Solo allora sarete nelle condizioni di sapere tempi e valori reali che potrete spendere.Con i soldi in mano e tempi certi non sarà un problema trovare un immobile adatto con tutta l’offerta presente sul territorio.

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